Фахверковая гостиница от 5000 м² с панорамными окнами и плоской кровлей

Премиальный инвестиционный проект загородного резорт-отеля 4 под программу льготного кредитования (по ставке 3–5% годовых)*

Стоимость строительства и комплектации DOMAKS:

Для вашего удобства мы разработали линейку базовых и расширенных комплектаций, позволяющих подобрать оптимальное решение под инвестиционный бюджет проекта:

Цена комплекса общей площадью 5 280 м² (от 5 000 м²)

СИНЕРГИЯ конструкционного клееного бруса GL 32 и деревянных клееных CLT-панелей в едином стандарте качества Domaks

100% PREFAB: Конструктив на 90% изготавливается в сухом отапливаемом заводском цеху на высокоточном ЧПУ-оборудовании Hundegger, а сборка на участке занимает считанные месяцы.

• Классика — Конструктив фахверк здания:

  Традиционная сборка силового каркаса на участке силами штатных бригад.

  72 864 000 ₽ (13 800 ₽/м²)

• Узловая сборка — Конструктив фахверк PREFAB:

  Максимальная заводская готовность узловых сегментов. Скоростной шеф-монтаж.

  97 152 000 ₽ (18 400 ₽/м²)

• Домокомплект + — Заводской Префаб (фахверк + CLT):

  Премиальный комплект каркаса со стеновыми плитами перекрестно-клееной древесины (CLT).

  190 080 000 ₽ (36 000 ₽/м²)

• Домокомплект ++ — Теплый контур Prefab:

  Каркас, наружные CLT-стены, энергоэффективные двухкамерные стеклопакеты триплекс Solar, плоская утепленная кровля.

  388 080 000 ₽ (73 500 ₽/м²)

• Технологии — Smart:

  Теплый контур с предустановленными магистралями внутренних инженерных систем (ИТП, вентиляция, разводка сетей).

  580 800 000 ₽ (110 000 ₽/м²)

• Максимум — Подлинный Бизнес класс:

  Индивидуальный рабочий проект, чистовая отделка общественных пространств и номеров, премиальные эко-материалы.

  765 600 000 ₽ (145 000 ₽/м²)

• Премиум сегмент — Luxury Exclusive:

  Шпонированный деревянный монолит, яхтенный стандарт отделки, полное инженерное и дизайнерское оснащение под ключ.

  1 145 760 000 ₽ (217 000 ₽/м²)

О проекте

Архитектурная концепция крупного трехэтажного гостиничного комплекса общей площадью 5 280 м² с номерным фондом 124 номера разработана с полным соблюдением критериев программы льготного кредитования гостиничной инфраструктуры (Постановление Правительства РФ № 141, ставка 3–5% годовых):

1. Категория объекта: Отель 4 звезды (с акватермальным СПА-комплексом и рестораном).

2. Параметры масштаба: Общая площадь превышает нормативные 5 000 м² (фактически 5 280 м²), а номерной фонд превышает минимальный порог в 120 номеров (фактически 124 номера).

Здание спроектировано в форме гармоничного L-образного объема с плоской эксплуатируемой кровлей. Строгий модульный шаг фахверковых стоек 2 200 мм (2,20 м), белоснежный силовой каркас из клееной древесины GL 32, монолитные плиты CLT и сплошное панорамное остекление формируют респектабельный европейский облик загородного резорт-отеля.

1. Технико-экономические показатели (ТЭП)

2. Поэтажная экспликация помещений

1-й ЭТАЖ — Общественные пространства, СПА, ресторан и сервис (~1 760 м² + 320 м² террас)

Высота потолков: 3,80 м. Безбарьерная среда, панорамные витражи с выходом на благоустроенную территорию парка.

• Входная группа и Центральное лобби (~345 м²):

  • Парадный остекленный тамбур под широким навесом рампы: 24,2 м²

  • Центральный атриум / Welcome-лобби с зонами мягкого ожидания: 162,0 м²

  • Стойка регистрации (Reception на 4 поста) и бэк-офис старшего портье: 34,5 м²

  • Лобби-бар с контактной барной стойкой и кофейной зоной: 48,0 м²

  • Багажная комната и гардероб верхней одежды: 21,8 м²

  • Гостевые санузлы (М, Ж, МГН): 22,5 м²

  • Центральный лестнично-лифтовой узел (2 скоростных пассажирских лифта + 1 сервисный): 32,0 м²

• Ресторанный комплекс (Западное крыло) (~460 м²):

  • Обеденный зал ресторана с панорамным остеклением (на 160 посадочных мест): 242,0 м²

  • Зона шведской линии и открытая раздача: 38,0 м²

  • Горячий, холодный и доготовочный цеха кухни: 68,0 м²

  • Заготовочные цеха (мясо-рыбный, овощной): 32,0 м²

  • Моечные кухонной и столовой посуды: 22,0 м²

  • Холодильные и морозильные камеры: 26,0 м²

  • Сухие продуктовые склады и комната шеф-повара: 32,0 м²

  • Выход на фасадную деревянную террасу с маркизами: 140,0 м²

• Акватермальный комплекс Vorsino SPA (Восточное крыло) (~490 м²):

  • Ресепшн спа-комплекса и фито-бар: 38,0 м²

  • Аквазона: плавательный бассейн с чашей 12 × 5 м, гидромассажные зоны и шезлонги: 182,0 м²

  • Термальный блок: финская сауна, русская баня, хаммам, соляная комната: 100,0 м²

  • Блок массажных и косметологических процедурных (4 кабинета): 58,0 м²

  • Раздевалки с душевыми и санузлами (мужская и женская): 54,0 м²

  • Технические помещения водоподготовки, фильтрации и вентиляции бассейна: 58,0 м²

• Деловой сектор / MICE и управление (~225 м²):

  • Трансформируемый конференц-зал (на 120 мест, делится шумоизолирующей шторой-перегородкой): 132,0 м²

  • Фойе для кофе-брейков и регистрации участников: 36,0 м²

  • Переговорная комната (Boardroom на 14 персон): 22,0 м²

  • Офис администрации, бухгалтерия и кабинет управляющего: 35,0 м²

• Номерной фонд 1-го этажа для МГН (4 номера):

  • 4 номера категории Standard Accessible по 29,0 м² (без порогов, двери 1 000 мм, спецсанузлы): 116,0 м²

• Производственно-технический сектор (~124 м²):

  • Дебаркадер (зона разгрузки продуктов с подъемником) и служебный вход: 22,0 м²

  • Раздевалки, душевые и столовая для персонала: 34,0 м²

  • Индивидуальный тепловой пункт (ИТП) и насосная станция пожаротушения: 32,0 м²

  • Главный распределительный щит (ГРЩ) и серверная: 20,0 м²

  • Центральная прачечная и бельевая: 16,0 м²

2-й ЭТАЖ — Номерной фонд Standard & Comfort (~1 760 м²)

Высота потолков: 3,20 м. Все номера имеют панорамные окна в пол и прямой выход на опоясывающую открытую галерею-балкон с белыми фахверковыми ограждениями.

• Широкие световые коридоры (ширина 2,20 м в осях): 185,0 м²

• Номерной фонд 2-го уровня (60 номеров):

  • 56 номеров категории Standard / Comfort (по 29,0 м² каждый):

    Прихожая с гардеробом, санузел с душевой зоной Walk-in (4,8 м²), спальная зона King/Twin, консоль для работы, панорамный витраж с дверью на балкон.

  • 4 угловых семейных номера Superior Corner (по 36,0 м² каждый):

    Увеличенная площадь с угловым панорамным остеклением на две стороны соснового бора.

• Сервисная инфраструктура этажа:

  • 2 поэтажные комнаты горничных (чистое/грязное белье, инвентарь): 28,0 м²

  • Лифтовые холлы и лестничные клетки (2 эвакуационные + 1 парадная): 55,0 м²

• Опоясывающие балконы и галереи 2-го уровня: ~240 м²

3-й ЭТАЖ — Номерной фонд Superior, Junior Suite & Suite (~1 760 м²)

Высота потолков: 3,30 м. Уровень повышенной комфортности с видовыми панорамными люксами.

• Центральные коридоры и лифтовые холлы: 185,0 м²

• Номерной фонд 3-го уровня (60 номеров):

  • 44 номера категории Superior / Panoramic (по 29,0 м²): улучшенная отделка, премиальные видовые характеристики.

  • 12 номеров категории Junior Suite (Полулюкс) (по 38,0 м²): просторная зона отдыха с мягким уголком.

  • 4 двухкомнатных представительских Люкса — Executive Suite (по 58,0 м²): отдельная спальня, гостиная-столовая, гардеробная, санузел с ванной у панорамного окна.

• Сервисные блоки горничных и эвакуационные лестницы: 83,0 м²

• Опоясывающие балконы 3-го уровня: ~240 м²

ЭКСПЛУАТИРУЕМАЯ ПЛОСКАЯ КРОВЛЯ (~1 980 м²)

• Видовая терраса-солярий (Roof Lounge): зона отдыха на открытом воздухе с шезлонгами, перголами и летним баром для гостей отеля.

• Технологическая площадка: скрытое размещение бесшумных чиллеров систем кондиционирования, вентиляционных установок с рекуперацией тепла и поля солнечных панелей для компенсации энергопотребления отеля.

3. Сводная структура номерного фонда (124 номера)

4. Конструктивные решения и технологии DOMAKS

1. Несущий фахверковый каркас: Силовые стойки и ригели из конструкционного клееного бруса GL 32 с заводской обработкой трудновоспламеняемыми составами и финишным белым покрытием. Пролеты 2,20 м обеспечивают геометрическую стабильность при высоких ветровых и снеговых нагрузках.

2. Ограждающие конструкции и перекрытия CLT: Массивные плиты перекрестно-клееной древесины (CLT) заводской нарезки. Гарантируют межкомнатную звукоизоляцию от 56 дБ, класс огнестойкости REI 60 / REI 90 и экологичный микроклимат внутри здания без «мокрых» строительных процессов.

3. Панорамное фасадное остекление: Энергосберегающие двухкамерные мультифункциональные стеклопакеты триплекс с закаленным стеклом и заполнением аргоном. Коэффициент сопротивления теплопередаче R0​≥1,05м2⋅°С/Вт минимизирует теплопотери в зимний период и предотвращает перегрев летом.

4. Плоская неэксплуатируемая/эксплуатируемая кровля: Многослойный пирог с уклонообразующим утеплителем (PIR/базальт 250 мм) и армированной ПВХ/ТПО-мембраной с внутренним водостоком и подогревом воронок.

5. Финансово-инвестиционная модель и бизнес-план

Инвестиционный бюджет проекта под ключ (CAPEX)

Операционные доходы отеля (со 2-го года, загрузка 65%)

• Номерной фонд: 124 номера × 365 дней × 65% загрузки = 29 419 проданных номеро-ночей в год.

• Средний тариф за ночь (ADR): 12 000 ₽ (Standard — 9 500 ₽, Superior — 12 500 ₽, Suite — 24 000 ₽).

• Выручка от проживания (Room Revenue): 353,0 млн ₽/год

• Ресторан и бары (F&B): Завтраки «шведский стол», банкеты, a la carte, рум-сервис, лобби-бар = 160,0 млн ₽/год

• Акватермальный СПА и оздоровительные услуги (Vorsino SPA): Абонементы, массажи, парения, внешние гости = 45,0 млн ₽/год

• MICE и деловые мероприятия: Аренда конференц-зала, тимбилдинги, свадьбы = 25,0 млн ₽/год

• Прочие допуслуги: Трансфер, прокат техники, парковка = 15,0 млн ₽/год

• СОВОКУПНАЯ ГОДОВАЯ ВЫРУЧКА: 598,0 млн ₽/год

Операционные расходы (OPEX) и чистая прибыль

• Фонд оплаты труда (штат резорт-комплекса ~115 человек с налогами): 135,0 млн ₽

• Food Cost ресторана (продукты и напитки, ~32% от F&B): 51,2 млн ₽

• Коммунальные ресурсы и эксплуатация (энергосберегающий фахверк класса А+): 22,0 млн ₽

• Маркетинг, комиссии систем бронирования (OTA), эквайринг: 41,9 млн ₽

• Клининг, прачечная, расходные материалы, косметика номеров: 25,0 млн ₽

• Текущее обслуживание оборудования, территории и бассейнов: 16,0 млн ₽

• Налоги (льготный НДС 0% для гостиниц + региональные налоги): 38,8 млн ₽

• ИТОГО ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ (OPEX): 329,9 млн ₽/год

• ОПЕРАЦИОННАЯ ПРИБЫЛЬ (EBITDA / NOI): 268,1 млн ₽/год (рентабельность EBITDA: 44,8%)

Эффективность с учетом субсидированного кредита (3–5% годовых)

• Параметры финансирования: 75% бюджета (825 млн ₽) привлекается по государственной программе льготного кредитования туризма под 4% годовых на 10 лет; 25% (275 млн ₽) — собственный капитал инвестора.

• Обслуживание кредита: ~100–105 млн ₽/год (включая тело долга и проценты).

• Чистый денежный поток инвестора (Free Cash Flow): ~160–170 млн ₽/год.

• Срок окупаемости собственного капитала (Equity Payback): менее 2 лет.

• Полный срок окупаемости проекта (Total Project Payback): 4,5–5,0 лет.

6. Ключевые преимущества проекта для девелопера

• Полная готовность под льготное кредитование: Архитектурные параметры (5 280 м², 124 номера, категория 4 звезды) строго укладываются в критерии льготной ставки 3–5%, что снимает риски отказа банков.

• Сверхбыстрый ввод объекта: Благодаря высокой заводской готовности панелей CLT и фахверка PREFAB теплый контур площадью более 5 000 м² монтируется всего за 6–9 месяцев. Это позволяет начать операционную деятельность и генерировать денежный поток на 1,5 года раньше традиционного монолитного строительства.

• Узнаваемый визуальный образ: Эстетика фахверка в окружении сосен привлекает премиальный платежеспособный сегмент гостей, обеспечивает высокий средний чек (ADR) и позволяет комплексу стать флагманской точкой притяжения в регионе.